Das bundesweit geltende Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist ein soziales Mietrecht und verfolgt das Ziel, zwischen den Interessen der Mieterinnen und Mieter einerseits und den Interessen der Vermieterinnen und Vermieter andererseits ein ausgewogenes Verhältnis herzustellen.
Durch einen Mietvertrag über Wohnraum wird zwischen den Mietvertragsparteien ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis begründet.
Wegen der besonderen Bedeutung der Wohnung für die Mieterinnen und Mieter gelten neben den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB) die speziellen Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse (§§ 549 bis 577a BGB). Diese gewähren den Mieterinnen und Mietern beispielsweise einen besonderen Schutz vor Kündigung (§§ 573 ff. BGB) und bei Mieterhöhung (§§ 557 ff. BGB). Von den schützenden Vorschriften darf in der Regel nicht zum Nachteil der Mieterinnen und Mieter abgewichen werden.
Der Abschluss eines Mietvertrags bedarf grundsätzlich keiner Form. Ein
Mietvertrag kann mündlich, schriftlich oder durch stillschweigendes Verhalten (z. B. durch Handschlag) geschlossen werden. Eine Ausnahme besteht für befristete Mietverträge über Wohnräume, wenn eine längere Laufzeit als ein Jahr vereinbart werden soll. Solche Verträge müssen in schriftlicher Form (§§ 550 Satz 1, 126 BGB) geschlossen werden.
Ein Mietvertrag muss mindestens die Angabe der Mietvertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache (Mietwohnung), die Miete und die Mietzeit enthalten.
Als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache durch die Vermieterinnen und Vermieter (§ 535 Absatz 1 BGB) sind die Mieterinnen und Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet (§ 535 Absatz 2 BGB).
Üblicherweise vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass die Mieterinnen und Mieter auch die Betriebskosten tragen. Diese entstehen durch Nutzung der Mietsache (z. B. Wasser, Müllabfuhr) oder durch das Eigentum am Grundstück (z. B. Grundsteuer, Versicherungen).
Soweit im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, ist die Miete zu Beginn bzw. spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 556b Absatz 1 BGB). Zahlen Mieterinnen und Mieter die vereinbarte Miete nicht oder verspätet, droht ihnen unter Umständen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Eine gesetzliche Pflicht zur Leistung einer Mietsicherheit gibt es nicht.
Vermieterinnen und Vermieter können eine Mietsicherheit nur verlangen, wenn sie vereinbart wurde. Die Mietsicherheit dient den Vermieterinnen und Vermieter als Sicherheit für alle künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere Ansprüche aufgrund von Schäden an der Wohnung.
In welcher Form Mieterinnen und Mieter die Mietsicherheit erbringen müssen, richtet sich nach der Vereinbarung im Mietvertrag. Gewöhnlich wird festgelegt, dass Mieterinnen und Mietern den Vermieterinnen und Vermietern den vereinbarten Geldbetrag überweisen oder in bar aushändigen. Es kann aber auch eine Bürgschaft oder die Übergabe
eines Sparbuchs vereinbart werden.
Die Höhe der Mietsicherheit darf – unabhängig von ihrer Form – höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Grundmiete betragen (§ 551 Absatz 1 BGB).
Die Mietvertragsparteien können bei Mietbeginn die Höhe der Miete grundsätzlich frei vereinbaren.
Grenzen ergeben sich aus dem Verbot der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954.
In Gebieten mit einem durch Rechtsverordnung bestimmten angespanntem Wohnungsmarkt sind zudem die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zu beachten. Danach darf die Miete bei Wiedervermietung von Wohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent überschreiten. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB).
Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind auch Wohnungen, die in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses umfassend modernisiert wurden.
Soweit die Miethöhe zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent aufgrund einer Ausnahmeregelung übersteigt, müssen Vermieterinnen und Vermieter dies den Mieterinnen und Mieter unaufgefordert vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.
Verstoßen Vermieterinnen oder Vermieter gegen die Regelungen der Mietpreisbremse, können die Mieterinnen und Mieter grundsätzlich die zu viel gezahlte Miete der letzten 30 Monate zurückverlangen.
Haben sich die Mietvertragsparteien nicht bereits im Mietvertrag über Zeitpunkt und Höhe von Mieterhöhungen geeinigt (z. B. durch Vereinbarung einer Index- oder Staffelmiete), kann die Miete während des laufenden Mietverhältnisses nur durch eine Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien (§ 557 Absatz 1 BGB) oder in den folgenden durch das Gesetz vorgesehenen erhöht werden:
Die Mietvertragsparteien können bei Mietvertragsschluss schriftlich eine Staffelmiete nach § 557a BGB vereinbaren, nach der sich die Grundmiete zu bestimmten Zeitpunkten jeweils um einen bestimmten Betrag automatisch erhöht. Die Miete muss ab Vertragsbeginn und nach jeder Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit der Vereinbarung sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungen (§§ 558 bis 559b BGB) ausgeschlossen. Zulässig ist lediglich eine Mieterhöhung wegen Änderung der Betriebskosten (§ 560 BGB). Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, in der die Regelungen der Mietpreisbremse Anwendung finden, gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Erhöhung.
Die Mietvertragsparteien können bei Mietvertragsschluss schriftlich eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren, bei der sich die Entwicklung der Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richten soll. Die Anpassung der Indexmiete tritt nicht automatisch ein. Sie muss jeweils durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete für Wohnraum jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Mieterhöhungen dürfen darüber hinaus nur verlangt werden wegen Veränderungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), wenn die Modernisierungsmaßnahme auf gesetzlichen oder behördlichen Anordnungen beruht, die der Vermieter oder die Vermieterin nicht zu verantworten hat. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.
Liegt die Wohnung in einer Gemeinde, in der die Regelungen der Mietpreisbremse Anwendung finden, gelten diese nur für die Ausgangsmiete der Indexmietvereinbarung.
Haben die Mietvertragsparteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, müssen Vermieterinnen und Vermieter jährlich den Betriebskostenvorauszahlungen die tatsächlich entstandenen Kosten des Abrechnungszeitraums gegenüberstellen und den auf die Mieterinnen und Mieter entfallenden Anteil berechnen (§ 556 Absatz 3 BGB).
Bei der Betriebskostenabrechnung müssen die Vermieterinnen und Vermieter den „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ beachten (§ 556 Absatz 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB). Das bedeutet, dass sie die Mieterinnen und Mieter nur mit Betriebskosten belasten dürfen, die erforderlich und angemessen sind. Dabei haben sie auf ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten.
Die Betriebskostenabrechnung ist den Mieterinnen und Mietern spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Absatz 3 Satz 2 BGB). Danach können Vermieterinnen und Vermieter keine Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung mehr geltend machen. Ausgenommen hiervon sind Fälle, in denen Vermieterinnen und Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu verantworten haben (§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB).
Bauliche Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (sogenannte Erhaltungsmaßnahmen), müssen Mieterinnen und Mieter grundsätzlich uneingeschränkt dulden (§ 555a Absatz 1 BGB).
Auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB haben Mieterinnen und Mieter grundsätzlich zu dulden (555d Absatz 1 BGB). Die Duldungsflicht besteht ausnahmsweise dann nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für die Mieterinnen und Mieter, deren Familie oder Angehörige ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Die eine Härte begründenden Umstände sind den Vermieterinnen und Vermietern bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.
Unabhängig von der Art des Mietvertrags kann dieser in der Regel jederzeit durch einen Mietaufhebungsvertrag zwischen den Mietvertragsparteien beendet werden.
Im Übrigen enden unbefristete Mietverhältnisse in der Regel durch eine wirksame Kündigung nach Ablauf einer Kündigungsfrist. Befristete Mietverhältnisse enden mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit.
Vermieterinnen und Vermieter können einen unbefristeten Mietvertrag über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben (§ 573 BGB). Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn Mieterinnen und Mieter ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben, die Vermieterinnen und Vermieter die Räume als Wohnung für sich, ihre Familienangehörigen oder Angehörige ihres Haushalts benötigen oder die Vermieterinnen und Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.
Können Vermieterinnen und Vermieter ein berechtigtes Interesse vorweisen, ist die ordentliche Kündigung eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Kündigungsfrist für Vermieterinnen und Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§ 573c Absatz 1 Satz 2 BGB).
Mieterinnen und Mieter können das Mietverhältnis unabhängig von seiner Dauer spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Darüber hinaus kann jede Mietvertragspartei das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn sich die andere Vertragspartei so schwerwiegende Vertragsverletzungen zuschulden kommen lässt, dass der oder dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§§ 543 Absatz 1 Satz 1, 569 BGB). Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 569 Absatz 4 BGB). Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag setzt überdies voraus, dass vorher die andere Mietvertragspartei abgemahnt oder eine entsprechende Frist zur Beseitigung des Grundes für die Kündigung gesetzt wurde (§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB). Eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung ist entbehrlich, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Absatz 3 Satz 2 Nummer 2 BGB).
Mieterinnen und Mieter können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietsverhältnisses für sie, ihre Familie oder andere Angehörige ihres Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen der Vermieterinnen und Vermieter nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Dies gilt aber nicht, wenn ein Grund vorliegt, der zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Absatz 1 Satz 2 BGB).
