Die WEG-Reform beinhaltet Regelungen zu einer effizienteren Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und zur rechtlichen Erleichterung baulicher Veränderungen.
I. Welche Aufgaben übernimmt nach neuem Recht der Verwalter und was entscheiden die Wohnungseigentümer?
Der Verwalter erfüllt die laufenden Aufgaben der Verwaltung, die für die Wohnungseigentümer nur geringe Bedeutung haben (z. B. kleinere Reparaturen). Daneben kümmert er sich um die Einziehung des Hausgelds und die Bezahlung von Rechnungen. Außerdem kann der Verwalter selbständig tätig werden, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der einzuhaltenden Fristen nicht möglich ist, jedoch eine rasche Entscheidung verlangt wird, um einen Nachteil für die Gemeinschaft zu verhindern. Er bereitet zudem die Eigentümerversammlung vor, auf der die Wohnungseigentümer alle wichtigen Entscheidungen treffen (z. B. Renovierungen und Baumaßnahmen). Diese Entscheidungen setzt der Verwalter im Anschluss um (z. B. indem er Handwerker beauftragt).
II. Kann der Verwalter gegen den Willen der Wohnungseigentümer handeln?
Nein. Der Verwalter muss sich immer an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer halten und darf nichts tun, was dagegen verstößt.
III. Kann der Verwalter Verträge für die Gemeinschaft abschließen?
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Von dieser sogenannten Vertretungsmacht darf er in der Regel aber nur Gebrauch machen, wenn die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss gefasst haben. Bei Grundstücks- und Kreditgeschäften hängt seine Vertretungsmacht von einem solchen Beschluss ab.
IV. Was hat sich für den Fall geändert, dass sich die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer von einem Verwalter trennen wollen?
Die Abberufung eines Verwalters ist seit dem 1. Dezember 2020 einfacher. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann den Verwalter jederzeit abberufen und einen neuen Verwalter bestellen. Die Abberufung des Verwalters konnte vor dem 1. Dezember 2020 durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Diese Möglichkeit ist entfallen, sodass ein wichtiger Grund für die Abberufung nicht mehr vorliegen muss. Spätestens sechs Monate später endet auch der Vertrag und damit der Vergütungsanspruch des Verwalters. Liegt ein sogenannter wichtiger Grund vor (z. B. wenn der Verwalter wichtige Pflichten verletzt hat), kann der Verwaltervertrag, der die Vergütung regelt, auch fristlos gekündigt werden.
V. Was können Wohnungseigentümer tun, wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt?
Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss darüber fassen, dass der Verwalter vor Gericht verklagt wird. Sie können den Verwalter aber auch abberufen und einen neuen Verwalter bestellen.
VI. Was kann ein Wohnungseigentümer tun, wenn ihm durch ein Fehlverhalten des Verwalters ein Schaden entsteht?
Der Verwalter haftet für seine Tätigkeit. Verursacht er schuldhaft einen Schaden, muss er diesen ersetzen. Das Gesetz schreibt vor, dass der Verwalter für solche Schäden versichert sein muss.
VII. Wie kann sich ein Wohnungseigentümer darüber informieren, ob der Verwalter ordnungsgemäß arbeitet?
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dieses Recht wurde 2020 im Gesetz verankert. Das erfasst insbesondere auch die Kontoauszüge, Rechnungen und Belege.
VIII. Muss der Verwalter nach dem neuen Recht über einen Sachkundenachweis verfügen?
Ab dem 1. Dezember 2023 haben die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen Anspruch auf Bestellung eines sog. „zertifizierten Verwalters“. Um sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen zu können, muss der Verwalter eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer ablegen, in der er nachweist, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Einzelheiten sind in der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung festgelegt.
IX. Gibt es Ausnahmen von der Verpflichtung des Verwalters, eine Prüfung vor der IHK abzulegen?
Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht grundsätzlich dann nicht, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. In einem solchen Fall besteht der Anspruch nur, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. In der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung ist darüber hinaus geregelt, dass Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfungspflicht befreit sind, insbesondere, weil sie z. B. über einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau besitzen. Außerdem gelten Personen, die bei Inkrafttreten der Neuregelung bereits als Verwalter tätig waren, gegenüber ihren Gemeinschaften der Wohnungseigentümer bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierte Verwalter.
I. Wie erfährt ein Wohnungseigentümer, dass eine Eigentümerversammlung stattfinden wird?
Der Verwalter muss jeden Wohnungseigentümer unter Mitteilung der Tagesordnung einladen. Das kann etwa per Brief oder E-Mail erfolgen. Diese Ladung muss die Wohnungseigentümer nach dem neuen Recht drei Wochen vor dem Versammlungstermin erreichen, damit sie ausreichend Zeit haben, sich auf die Tagesordnungspunkte vorzubereiten.
II. Was passiert, wenn der Verwalter keine Versammlung einberuft?
Wenn sich der Verwalter weigert, eine Versammlung einzuberufen, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein Wohnungseigentümer, der im Vorfeld dazu per Beschluss ermächtigt worden ist, zu einer Eigentümerversammlung einladen. Alternativ kann künftig jeder Wohnungseigentümer das Gericht anrufen, damit ihm das Recht verliehen wird, eine Versammlung einzuberufen.
III. Wird auch die Teilnahme an der Versammlung über das Internet zugelassen?
Ja, die Teilnahme an der Versammlung über das Internet ist möglich, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Online-Teilnahme zulassen. Es ist zu empfehlen, dass die Wohnungseigentümer zugleich einen Beschluss fassen, der regelt, welche technischen Voraussetzungen erfüllt werden müssen (z. B. Verwendung einer bestimmten Software).
IV. Kann sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen?
Ja, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung schränkt die Vertretung ein. Damit die übrigen Wohnungseigentümer die Vollmacht nachprüfen können, gibt das Gesetz künftig vor, dass sie in Textform erteilt werden muss. Dafür genügt auch ein E-Mail oder eine andere elektronische Nachricht.
V. Was ändert sich im Hinblick auf die Teilnahmeberechtigung an der Versammlung?
Nichts. Jeder Wohnungseigentümer darf an der Versammlung teilnehmen. Geregelt wird nun aber, dass auch der Käufer einer neugebauten Eigentumswohnung teilnahmeberechtigt ist, sobald ihm die Wohnung übergeben wurde.
VI. Wann ist eine Versammlung beschlussfähig?
Die Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer daran teilnehmen. Deshalb ist es wichtig, an Versammlungen teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen
VII. Können Beschlüsse auch ohne Versammlung gefasst werden?
Auch ohne Versammlung können die Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen; man spricht dann häufig von einem Umlaufbeschluss. Aus Gründen des Minderheitenschutzes reicht hier aber in der Regel die einfache Stimmenmehrheit nicht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass alle Wohnungseigentümer einem solchen Umlaufbeschluss zustimmen. Das kann etwa durch Unterschrift, E-Mail oder eine Abstimmungssoftware erfolgen. Die Wohnungseigentümer können zudem beschließen, dass für einen konkreten Beschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
VIII. Wie kann sich ein Wohnungseigentümer über gefasste Beschlüsse informieren? Gibt es weiterhin eine Beschlusssammlung?
Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse werden vom Verwalter verkündet. Abwesende Wohnungseigentümer erfahren typischerweise über das Versammlungsprotokoll (Niederschrift) von den Beschlüssen, das ihnen vom Verwalter in der Regel zugeschickt wird. Außerdem muss der Verwalter den Wortlaut der Beschlüsse in die sogenannte Beschlusssammlung aufnehmen. Daran ändert sich nichts.
IX. Wie kann ein Wohnungseigentümer erfahren, wer ansonsten noch Wohnungseigentümer ist?
Jeder Wohnungseigentümer hat das gesetzlich verankerte Recht, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Wird vom Verwalter dort eine Eigentümerliste geführt, erfährt der Wohnungseigentümer auf diese Weise, wem die anderen Wohnungen in der Anlage gehören. Fehlt ausnahmsweise einmal eine solche Liste, erteilt ihm das Grundbuchamt diese Auskunft.
I. Welche Informationen muss die Jahresabrechnung enthalten?
Die Jahresabrechnung muss alle Einnahmen und Ausgaben enthalten, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Die zu tragenden Kosten sind anschließend auf die Wohnungseigentümer zu verteilen. Daraus ergeben sich notwendige Nachforderungen oder die Anpassung zu viel gezahlter Vorschüsse. Maßstab der Verteilung sind die jeweiligen Miteigentumsanteile oder davon abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse.
II. Erhalten die Wohnungseigentümer Informationen über das Vermögen der Gemeinschaft?
Ja, der Verwalter ist verpflichtet, jährlich einen sogenannten Vermögensbericht vorzulegen. Der Vermögensbericht enthält die Informationen über das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft. Das umfasst insbesondere die Kontostände.
III. Wird die Jahresabrechnung überprüft, bevor sie zur Abstimmung gestellt wird?
Ja. Der Verwaltungsbeirat prüft die Jahresabrechnung und gibt eine Stellungnahme ab, ob die Jahresabrechnung ordnungsgemäß ist. Darüber hinaus kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer auch beschließen, dass die Jahresabrechnung durch einen externen Fachmann überprüft wird.
I. Unter welchen Voraussetzungen darf ein Wohnungseigentümer seine Wohnung umbauen?
Bei Umbaumaßnahmen in der Wohnung muss unterschieden werden: In die konstruktiven Teile des Gebäudes (z. B. tragende Wände) darf nur eingegriffen werden, wenn dies durch Beschluss gestattet wurde. Denn die konstruktiven Teile stehen im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Die übrigen Teile der Wohnung (z. B. Bodenbeläge, Fließen, Türen in der Wohnung, nichttragende Wände) gehören dagegen dem Wohnungseigentümer allein (sogenannter Sondereigentum) und dürfen auch ohne Beschluss verändert werden, wenn dadurch die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden.
II. Wann darf das Gemeinschaftseigentum umgebaut werden?
Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern. Es darf deshalb nur umgebaut werden, wenn die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Baubeschluss gefasst haben. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die konstruktiven Teile des Gebäudes (z. B. tragende Wände) und die Bereiche, die von mehreren Wohnungseigentümern benutzt werden (z. B. Eingangsbereich und Treppenhaus).
III. In welchen Fällen kann der einzelne Wohnungseigentümer nach dem neuen Gesetz die Zustimmung zu bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verlangen?
Jeder Wohnungseigentümer, der über einen Stellplatz verfügt, kann verlangen, dass ihm der Bau einer Ladestation für sein Elektroauto gestattet wird. Außerdem kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm ein barrierereduzierender Umbau des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa eine Rollstuhlrampe im Treppenhaus, gestattet wird. Darüber hinaus kann die Erlaubnis zum Verlegen eines Glasfaseranschlusses für schnelles Internet in der Wohnung verlangt werden. Schließlich kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm einbruchsschützende Baumaßnahmen (z. B. der Einbau einer sichereren Eingangstüre) gestattet werden. Jedoch bestehen diese Ansprüche dann nicht, wenn durch die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt würden.
IV. Welche konkreten Schritte muss ein Wohnungseigentümer unternehmen, wenn er eine Ladestation für ein Elektroauto, einen barrierereduzierenden Umbau, einen Glasfaseranschluss oder eine Maßnahme des Einbruchsschutzes vornehmen möchte? Wer muss bezahlen?
Der Wohnungseigentümer, der eine solche Maßnahme vornehmen möchte, wendet sich an den Verwalter und bittet, dass in der nächsten Versammlung ein Beschluss gefasst, mit der die Maßnahme gestattet wird. In der Versammlung müssen die anderen Wohnungseigentümer der Maßnahme grundsätzlich zustimmen. Sie können aber technische Details vorschreiben (z. B. im Hinblick auf das Stromnetz im Gebäude). Anschließend darf der Wohnungseigentümer mit dem Bau beginnen. Die Wohnungseigentümer können aber auch beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme durchgeführt. In diesem Fall wird der Verwalter die entsprechenden Handwerker beauftragen. Bezahlen muss die Baumaßnahmen aber auch dann nur derjenige Wohnungseigentümer, der sie initiiert hat.
V. Mit welchen Mehrheitserfordernissen können in der Eigentümerversammlung künftig Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschlossen werden?
Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum können mit der Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer, die in der Versammlung anwesend sind oder sich vertreten lassen, beschlossen werden. Allerdings dürfen keine Baumaßnahmen beschlossen werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen würden.
VI. Wer muss Baumaßnahmen bezahlen, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden?
Baumaßnahme, die die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließt, müssen nur diejenigen Wohnungseigentümer bezahlen, die für sie gestimmt haben. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn es um eine Reparatur des Gemeinschaftseigentums geht oder sich die Baumaßnahme kostenmäßig amortisiert (z. B. der Einbau einer energiesparenden Heizung). Solche Maßnahmen müssen alle Wohnungseigentümer bezahlen. Dasselbe gilt, wenn die Baumaßnahme mit großer Mehrheit beschlossen wird (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich die Hälfte der Miteigentumsanteile).
VII. Muss ein Wohnungseigentümer jede Baumaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum akzeptieren?
Nein. Wie bei anderen Beschlüssen auch kann jeder Wohnungseigentümer einen Baubeschluss gerichtlich überprüfen lassen. Die Grenzen für die von einem Wohnungseigentümer hinzunehmenden Veränderungen wurden 2020 neu gefasst: Das Gericht erklärt den Baubeschluss nur dann für ungültig, wenn die Baumaßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten würde oder einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen würde. Dadurch wird beispielsweise vermieden, dass etwa der Anbau eines Aufzugs gerichtlich verhindert werden kann.
VIII. Muss ein Wohnungseigentümer eine Baumaßnahme nach dem neuen Recht auch dann bezahlen, wenn er gegen sie gestimmt hat?
Nein. Eine Ausnahme gilt nur, wenn es sich um eine Reparatur des Gemeinschaftseigentums handelt oder sich die Baumaßnahme kostenmäßig amortisieren (z. B. der Einbau einer energiesparenden Heizung). Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, dass die Baumaßnahme mit großer Mehrheit beschlossen wird (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich die Hälfte der Miteigentumsanteile). Auch dann müssen alle Wohnungseigentümer mitbezahlen.
IX. Welche Regeln sollen für energetische Modernisierungen gelten?
Über die energetische Modernisierung des Gemeinschaftseigentums kann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Wenn die Modernisierung dazu führt, dass Kosten eingespart werden und sich die Investition dadurch amortisiert, müssen alle Wohnungseigentümer ihren Anteil an den Kosten tragen.
I. Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?
Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unterstützen und überwachen den Verwalter. Dazu prüfen sie etwa die Unterlagen für den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats vertritt zudem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter (z.B. in einem Schadensersatzprozess). Daneben hat er das Recht, zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden, wenn der Verwalter das nicht tut, und die Niederschriften der Versammlung zu unterschreiben.
II. Ist die Tätigkeit als Verwaltungsbeirat haftungsträchtig?
Dass Verwaltungsbeiräte für ihre Tätigkeit haften, kommt sehr selten vor. Eine Haftung besteht ausdrücklich nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Viele Gemeinschaften versichern zudem die Mitglieder des Verwaltungsbeirats.
I. Was kann ein Wohnungseigentümer tun, wenn er z. B. durch Lärm oder Geruch eines anderen Wohnungseigentümers gestört wird?
Der gestörte Wohnungseigentümer kann von dem anderen Wohnungseigentümer wie bisher Unterlassung verlangen. Unterlässt der andere Wohnungseigentümer die Belästigung nicht, kann wie bisher Klage erhoben werden.
II. Was passiert bei Verstößen gegen die Hausordnung?
Eine Wohnungseigentümerin oder ein Wohnungseigentümer kann Unterlassung verlangen, wenn sie oder er durch einen Verstoß gegen die Hausordnung beeinträchtigt wird (z. B. durch Nichteinhaltung der Ruhezeiten). Notfalls kann er gegen den Störer auch Klage erheben. Eine Wohnungseigentümerin oder ein Wohnungseigentümer kann keine Unterlassung verlangen und Klage erheben, wenn sie oder er durch den Verstoß selbst gar nicht betroffen ist (z.B. wenn in einem anderen Gebäudeteil entgegen der Hausordnung musiziert wird). In diesen Fällen soll der Verwalter die Hausordnung durchsetzen. Damit sollen unnötige Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern, bei denen es im Kern nicht um die Abwehr von Belästigungen, sondern um persönliche Auseinandersetzungen geht, vermieden werden.
III. Wie können Beschlüsse gerichtlich überprüft werden?
Jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss innerhalb von einem Monat gerichtlich überprüfen lassen, indem er eine sogenannte Anfechtungsklage erhebt. Das Gericht prüft dann, ob der Beschluss den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Die Anfechtungsklage muss gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr wie früher gegen alle übrigen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer gerichtet werden.
IV. Was passiert, wenn einzelne Wohnungseigentümer sich weigern, notwendige Beschlüsse zu fassen?
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die notwendigen Beschlüsse zu fassen (z. B. zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums). Werden notwendige Beschlüsse dennoch nicht gefasst, kann jeder Wohnungseigentümer das Gericht anrufen. Das Gericht entscheidet dann anstelle der Wohnungseigentümer. Entsteht einem Wohnungseigentümer durch eine schuldhaft unterbliebene Beschlussfassung ein Schaden (z. B. weil durch eine unterlassene Reparatur des Dachs, Wasser in seine Wohnung eindringt), hat er einen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann wiederum die Wohnungseigentümer haftbar machen, die sich der notwendigen Beschlussfassung widersetzt haben.
