Was bedeuten Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung und Sicherungshypothek?
Die Immobiliarvollstreckung bezeichnet die Zwangsvollstreckung in sogenanntes unbewegliches Vermögen. Unbewegliches Vermögen ist z. B. ein Grundstück und das darauf stehende Haus. Die Immobiliarvollstreckung kann durch drei Maßnahmen erfolgen: durch Eintragung einer Sicherungshypothek, durch Zwangsversteigerung oder durch Zwangsverwaltung.
Bei einer Zwangsversteigerung versteigert ein Gericht auf Antrag eines Gläubigers eine Immobilie, also z. B. das Grundstück und das darauf stehende Haus, weil der bisherige Eigentümer (Schuldner) seine Kreditraten bei einer Bank (Gläubiger) nicht mehr bezahlen kann. Der Meistbietende wird neuer Eigentümer; der Schuldner verliert sein Eigentum an dem Grundstück. Mit dem Geld, das der neue Eigentümer des Grundstücks an das Gericht zahlt, werden die Schulden des bisherigen Eigentümers beglichen.
Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung soll bei der Zwangsverwaltung das Grundstück für den bisherigen Eigentümer (Schuldner) erhalten werden. Die Schulden des Eigentümers sollen aus den laufenden Einnahmen (z. B. Miete oder Pacht) beglichen werden. Das Gericht bestimmt eine besonders qualifizierte Person (sogenannter Zwangsverwalter), dazu, die Mieten oder die Pacht einzuziehen und die notwendigen Kosten für das Grundstück (z. B. Versicherung, Instandhaltung, öffentliche Lasten) hieraus zu bestreiten. Der dann verbleibende Überschuss wird auf der Grundlage eines gerichtlich erstellten sogenannten Teilungsplans an den Gläubiger ausgezahlt.
Das Verfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt (ZVG) geregelt. Die Aufgaben, Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters regelt die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV).
Die Zwangsversversteigerung und Zwangsverwaltung sind in den §§ 864 ff. der Zivilprozessordnung und im (ZVG) geregelt.
Im Grundbuch kann außerdem eine Sicherungshypothek für das Grundstück eingetragen werden. Sie hilft dem Gläubiger (z. B. einer Bank), eine Zahlung vom Schuldner später zu erhalten. Diese Vollstreckungsmaßnahme dient nur der Rangwahrung. Der Gläubiger erhält jedoch noch kein Geld. Dies erhält er erst, wenn er aus der Sicherungshypothek später die Zwangsversteigerung veranlasst (§ 867 Absatz 3 der Zivilprozessordnung (ZPO)).
Das aus dem Jahr 1897 stammende ZVG wurde im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz in den Jahren 2015 bis 2018 umfassend evaluiert.
Die Forschungsberichte zeigen auf, dass das ZVG zwar immer noch ein solides rechtstechnisches Gerüst für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung bietet, ein modernes Vollstreckungsrecht aber die Neujustierung vieler Verfahrensmechanismen erfordert. Darüber hinaus hat sich gezeigt, dass erheblicher Änderungsbedarf bei einer Reihe neuer Fragen besteht (z. B. beim Schuldnerschutz, bei der Einführung der Möglichkeit einer „vereinfachten Veräußerung“ unter gerichtlicher Aufsicht, Veränderung des Verfahrens der Zwangsverwaltung). Das Bundesministerium der Justiz prüft derzeit, wie die genannten Forschungsergebnisse angemessen rechtlich umgesetzt werden könnten.
